百家乐在线操控:9月一手住宅新批逾6000套单位备战“银十”二手成交上涨5.4%

2019-09-28 07:00:00|来源:广州中原研究发展部
摘要| 本月,天河多个板块成交表现活跃,如东圃板块、天河公园板块、后天河北板块等,其成交均价分别为43155元/平、58229元/平、46919元/平。
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??原标题:9月三色月报:二手业主报价理性刺激买家回归,一手住宅新批逾6000套单位备战“银十”

??本月二手成交量呈现回升态势,同时出现近3年同期“唯一一次”9月成交优于8月的“特殊现象”,说明随着部分业主报价趋于合理,加上部分二手房源具备近地铁、近市中心等优势,买家“理性回归”;一手方面,由于8月供应放缓,导致9月成交表现平淡,未能出现“金九行情”,但9月中旬起新批供应大幅增加,全月累计新增供应逾6000套单位,国庆及后“抢客大战”一触即发。

??2019年9月(1-25日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3838宗,较8月同期(3643宗)环比上涨5.4%;而本月二手住宅网签均价为27388元/平,环比上月上涨1.3%。

??纵观以往“金九”二手成交情况,2017/2018年9月成交量均出现回落,环比分别下降0.6%、24.1%。相比之下,今年“金九”成交量不降反升,环比涨幅达5.4%,客户入市热情有所升温。

??小研君分析认为,今年金九成交不降反升主要有两方面原因:一方面,今年新房市场供应力度远不及往年同期,尤其近地铁、近市中心的等新批房源数量明显下降,促使二手受一手分流问题有所缓解;另一方面,目前业主报价相对合理,理性,同时存在一定的议价空间.从而客户接受意愿提高,促使市场成交活跃度明显增加。

??天河、荔湾表现活跃,黄埔成交合理回落

??从各区成交情况来看,本月广州大部分区域二手成交量环比上月有所增加。其中,天河、荔湾两区上升幅度相对明显。1-25日分别成交455宗、235宗,环比分别上涨19.4%、35.1%。其中,荔湾成交排名跃升至第八位。

??而番禺、花都两区则凭借刚需价格,优质小区盘源云集等优势,成交排名保持前两位,1-25日分别共成交723宗、639宗;环比分别上涨7.4%、3.7%。

??另外,需要指出的是,本月黄埔区成交不升反降,环比跌幅达13.1%,1-25日仅成交179宗。主要由于主要7、8月份黄埔成交处相对高位水平,部分优质盘源、客源已被快速消化,而后续补给有所不足,导致本月整体市场成交略有回落。

??天河多个板块受青睐,番禺多个社区大盘成交活跃

??本月,天河多个板块成交表现活跃,如东圃板块、天河公园板块、后天河北板块等,其成交均价分别为43155元/平、58229元/平、46919元/平。

??另外,需要指出的是,本月番禺成熟社区大盘成交表现活跃,如祈福新村、金山谷花园、亚运城等。其成交均价分别为25497元/平、34477元/平、23680元/平。

??根据监控显示,9月广州网签一手住宅成交量为6523宗,环比下跌11%。年内仅次于2月为第二成交低位。小研君认为,造成九月成交回调的原因主要有:

??一.8月供应创春节后新低,导致9月大部分时间成交表现不佳。

??二.9月中上旬以各区高端盘推货为主,货量相对较少成交体量不及郊区大盘,对整体市场拉动作用不足。

??三.包括亚运城、湖山国际、中交蓝色海湾在内的跑量大盘均选择9月中下旬甚至国庆前夕才推货,由于网签存在延后性,因此未能反映在9月数据上。

??值得一提的是,9月虽然成交表现平平,但新批供应表现强劲,累计有6195套单位供应,环比增加20%,9月下旬起一手市场“弹药充足”,由此说明广州的年末“销售大战”才刚刚掀起帷幕。

??成交情况:得益于供应提升,天河、白云、番禺 “逆市反弹”

??本月新增供应“可圈可点”的区域包括天河、白云、番禺及增城。其中自牛奶厂四盘销售清尾后进入“缺货模式”的天河本月新增651套单位,环比增超4倍,兰亭盛荟、珠江花城两个大盘累计贡献591套新货,直接刺激区域成交,在货量充足的环境下,买家积极入市,拉动天河一手成交261宗,逆市增加20%。

??此外,近年市中心供地重点区白云本月新批332套单位,环比增加1.4倍,全新盘天健云山府投入市场,此外合景朗云、保利阅云台、华润置地·润府等项目亦将在十一前后入市,白云将迎来一手供应高峰期;得益于充足供应量,本月白云成交307宗,环比增加34%。

??外围区中,番禺大盘亚运城一次性获批600套单位,全新组团“天韵”将于国庆前夕投入市场,预计将吸纳大盘刚需买家关注。此外,下半年表现低调的增城,本月获批超2000套新单位,其中新盘多集中在朱村、石滩、永和,预计上述板块在九、十月中将成为“东大仓”的主战场。

??库存状况:成交放缓+供应大幅提升,整体消化周期重上10个月

??由于本月成交放缓,加上新批供应量有明显增加,刺激全市消化周期重上10个月关口。长期处于缺货状态的天河、白云、增城区库存得到补充,消化周期延长,其中增城提升至8.2个月,对比此前6个月以下水平有所改善。

??但需要指出的是,同样备受买家追捧的黄埔区本月新增供应体量依然偏少,消化周期仅5个月,由于知识城大盘早于7月便开始推货,8-9月均未有大量补充,因此市场上出现较明显供不应求情况,预计随着10月大壮名城、品秀星樾等大盘入市,供货环境将有所改善。

??一手商办:商业市场热度升,金九成色佳

??9月广州商业市场项目推售积极,若干项目录得大批量交易,商铺、写字楼及公寓分市场均有不俗表现,整体市场金九成色佳。

??本月因住宅项目扎推蓄货入市,商铺市场新增供应环比增长3.7倍,为185套2.16万㎡,成交止跌回升,成交470套4.32万㎡,环比上涨28%。

??写字楼市场表现较为突出,9月成交238套12.40万㎡,环比增长了4倍,主要贡献来自黄埔区个别内部确权的大批量网签。另外,本月番禺李锦记大厦、南沙金茂湾新品入市,新增供应190套5.31万㎡,打破了连续两个月市场零供应的局面。

??公寓市场新增供应环比下跌26%,为1215套5.28万㎡。成交保持在十万方水准线上,为2411套13.13万㎡,环比小幅上涨14%。本月公寓市场成交贡献主要来自两类项目,一是上月开盘、本月扎推网签的项目,二是渠道带客跑量的散售项目。

??一手商铺、写字楼

??9月广州商铺市场成交呈内冷外热的特点。中心区表现冷清,各区成交微量,贡献占比不足1成。外围区及增城从化则分别较上月增长82%、154%。

??其中,黄埔区以1.34万㎡的交易领先。该区敏捷广场、绿地中央广场、珠江嘉园、保利罗兰国际等项目商铺持续销售,分别成交0.51万㎡、0.17万㎡底商和0.17万㎡、0.16万㎡社区商铺。另外,本月位于科学城板块的萝岗凯得广场内部确权,网签一套0.29万㎡的大面积底商,单盘占区域成交量的22%。

??其次,南沙、增城各占全市成交量的17%,且两区均以个别项目的集中交易为主。本月南沙富力唐宁、增城金马东湖壹号现楼商铺集中交易,各录得0.20万㎡、0.34万㎡的社区商铺网签。

??此外,番禺区金山谷创意产业园持续上榜,成交45套0.30万㎡的底商,环比小幅下跌15%。

??9月广州写字楼市场仍以外围区为成交大头,占比高达99.7%,中心区成交零星,增城从化区继续零成交。

??本月黄埔区斩获若干宗大批量交易,成交突破10万方,约为上月成交量的44倍。其中,位于科学城板块的萝岗凯得广场(现广州科学城总部经济区)内部确权,A1-A6栋写字楼批量网签,网签量超7万㎡,单盘占全市成交量的57%。

??另外,位于知识城板块的广州绿地城集中成交了六栋小独栋甲级写字楼,共计2.85万㎡。保利鱼珠港项目本月集中交易三层约0.53万㎡的甲级写字楼,现写字楼售价为3.8万元/㎡。

??其余区域中,花都保利国际金融中心成交0.40万㎡,成交亦包含一整层的甲级写字楼交易,目前项目写字楼售价2.2万元/㎡。此外,花都广州国际空港中心、番禺碧桂园·铂耀中心以散售为主,各成交1.14万㎡、0.13万㎡。

??一手公寓

??9月广州公寓市场共4个项目获得新批预售,产品均可以个人名义购买。

??继上月联泰·天河YOHO后,本月天河区智慧城板块又一新盘亮相,天河云商汇携194套25-58㎡的LOFT公寓入市,预计国庆期间对外销售。

??另外,荔湾区逸合商务中心、南沙区中交汇通中心各新增供应451套、180套LOFT公寓,主力单位面积集中在40-70㎡。

??而黄埔区万科尚城C1栋公寓入市,合计390套,主力单位为24-48㎡LOFT公寓,并于9月下旬入市销售。项目推出120套单位,带装修售价1.6-1.9万元/㎡,开盘当天跑量可观,去化率超9成。

??本月公寓市场成交2411套,环比上涨23%。

??其中,外围主力四区公寓市场成交热度回升,各区均录得350+套的公寓交易,总量占比提升至72%。

??而中心区占比18%,较上月缩减3成左右,但天河、荔湾两区仍有破百套的公寓成交。其中,天河区主要以联泰·天河YOHO的批量网签为主。

??增城从化两区则占全市成交量的10%,增城区表现活跃,交易量达190套,环比增长1.2倍。

??本月共有8个项目公寓成交破百套,合计占全市成交量的48%。

??其中,黄埔区合景天峻、天河区联泰·天河YOHO两个项目于上月开盘加推,本月以批量网签为主,各网签200套、126套。

??另外,本月番禺区四海城录得六层公寓的批量交易,共计186套,成交量仅次于合景天峻。花都区广州国际空港中心、南沙区中国铁建环球中心亦有整层公寓交易,本月各成交166套、65套。

??而时代云港、金山谷创意产业园、南沙珠江湾、越秀国际总部广场、佳兆业城市广场等在售项目9月渠道带客活跃,散售客户多,销量亦较为客观。

??整体而言,本月除个别批量网签外,在商业市场大市回暖的局势下,金九开发商推售积极,带动市场交易回升。

??个别以存货销售为主的区域访客亦有增长。如天河智慧城板块联泰·天河YOHO可售货量减少,新盘天河云商汇本月仍处于蓄客阶段,但月底板块访客量仍然可观,买家入场意愿提升,预期在国庆假期后,商业市场仍会有一波小高峰成交。

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